Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — это территории, на которых действуют ограничения на использование земельных участков и объектов недвижимости в целях защиты жизни и здоровья граждан, безопасности эксплуатации объектов, сохранности культурного наследия, окружающей среды и обеспечения обороны страны.
Зоны ограничивают или запрещают размещение объектов и определенные виды деятельности, несовместимые с целями зон.
Защитные зоны объектов культурного наследия.
Охранные зоны объектов электроэнергетики.
Охранные зоны железных дорог.
Придорожные полосы автомобильных дорог.
Охранные зоны трубопроводов (газо-, нефте-, нефтепродукто-, аммиакопроводы).
Охранные зоны линий и сооружений связи.
Приаэродромные территории.
Зоны охраняемых объектов.
Зоны охраняемых военных объектов, запретные и специальные зоны.
Охранные зоны особо охраняемых природных территорий.
Охранные зоны стационарных пунктов наблюдения за окружающей средой.
Водоохранные зоны.
Прибрежные защитные полосы.
Округа санитарной (горно-санитарной) охраны.
Зоны санитарной охраны источников водоснабжения.
Зоны затопления и подтопления.
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ).
Зоны ограничений передающих радиотехнических объектов.
Охранные зоны геодезических пунктов.
Зоны наблюдения.
Зоны безопасности с особым правовым режимом.
Рыбохозяйственные заповедные зоны.
Зоны минимальных расстояний до магистральных трубопроводов.
Охранные зоны гидроэнергетических объектов.
Охранные зоны объектов инфраструктуры метрополитена.
Охранные зоны тепловых сетей.
Установление и действие ЗОУИТ
ЗОУИТ считаются установленными до 01.01.2028, если они утверждены до 01.01.2026 решением органа власти, согласованием органом власти их границ, нормативным актом или судебным решением, даже при отсутствии сведений в ЕГРН.
Ориентировочные и расчетные санитарно-защитные зоны (СЗЗ) прекращают действие с 01.01.2026, а их ограничения не применяются.
Источники информации о ЗОУИТ
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД).
- Правоустанавливающие документы на землю.
- Уведомления правообладателям.
- Наличие зонообразующих объектов.
Примечание
Отсутствие информации о ЗОУИТ в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) не означает их отсутствия.
Согласование строительства в ЗОУИТ
Для строительства/реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) в ЗОУИТ требуется согласование с уполномоченными органами и копия решения об установлении/изменении ЗОУИТ.
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)
- Обязательно получение решения Роспотребнадзора об установлении/изменении СЗЗ за 30 дней до подачи заявления на разрешение на строительство (РС), независимо от класса опасности объекта.
- Процедура занимает 7–10 месяцев: проектирование СЗЗ (3–6 мес.), экспертиза ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (2 мес.), санитарно-эпидемиологическое заключение (1 мес.), решение Роспотребнадзора (15 рабочих дней).
- До 01.10.2024 собственники объектов с предварительными СЗЗ обязаны подать заявление на установление/прекращение СЗЗ.
Запросы на работу с СЗЗ подаются через Госуслуги.
Приаэродромные территории
- Согласование требуется для ОКС, кроме ИЖС, садовых домов и гаражей на участках для ЛПХ, садоводства, ИЖС или дачного хозяйства (исключение: Внуково и Шереметьево, где требуется санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора).
- Для аэродромов Домодедово и Черное согласование обязательно, срок действия — 5 лет.
- Для аэродрома Остафьево согласование осуществляется Росавиацией до завершения ликвидации аэродрома.
- Срок согласования: до 30 дней.
Подробнее тут
Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, зоны затопления и подтопления
Строительство допускается при наличии согласования с Росрыболовством и инженерной защиты от затопления/подтопления.
Узнать о том, как получить услугу можно на сайте Росрыболовства.
Охранные зоны объектов инфраструктуры метрополитена
Согласование проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена необходимо для обеспечения безопасности и сохранности сооружений метрополитена во время строительных или ремонтных работ.
Подробнее тут
Зоны охраняемых объектов
Согласование с Федеральной службой охраны России.
Узнать о том, как получить услугу можно на сайте ФСО.
Зоны военных объектов
На территории специальной зоны строительство объектов капитального строительства, проживание и (или) нахождение физических лиц осуществляются по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект.
Влияние на выдачу РС и РВ
Разрешение на строительство (РС)
Требуется копия решения об установлении/изменении ЗОУИТ, если строительство/реконструкция приводит к изменению ЗОУИТ.
Исключение: строительство начато до 04.08.2018 с положительным заключением госэкспертизы.
Разрешение на ввод (РВ)
Для РС, выданных до 01.01.2023, соответствие проверяется на дату выдачи РС (до 01.01.2025).
Для РС после 01.01.2023, СЗЗ не учитываются при вводе, если установлены до 01.01.2025 и не направлены на охрану жизни граждан или безопасность объектов (п. 2 ч. 33 ст. 26 ФЗ № 342-ФЗ).
В случае выдачи РС и РВ для объектов на особо охраняемых территориях
Разрешения выдают Департамент культурного наследия Москвы (РС и РВ) или Департамент природопользования (РС и РВ).
Правоустанавливающие документы
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, ст. 104–106.
Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 51, 55.
Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон».
Постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления».
