В последние тридцать лет недвижимость оставалась самым интересным и главным защитным активом в России, как для профессиональных, так и непрофессиональных игроков. Эксперты портала «СтроимПросто» рассуждают, как изменится в условиях высокой ключевой ставки, слабого рубля, санкционного давления и дефицита кадров ситуация в 2024-м.
Коммерческая недвижимость институционального качества – по-прежнему главный защитный актив не только на российском, но и на международном рынках, убеждена Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики, «ПАРУС Управление Активами». Анализ доходности различных классов активов за последние двадцать лет, по её словам, демонстрирует, что инструменты денежного рынка – депозиты и облигации – позволяли, в лучшем случае, чуть-чуть обыграть инфляцию. Один положенный на депозит рубль за 20 лет к сегодняшнему моменту превратился в 5 рублей – и это сопоставимо с тем, сколько рубль потерял в покупательской способности за это время. Облигации дали чуть больше – рубль за двадцать лет обернулся шестью.
А вот золото и коммерческая недвижимость дала коэффициент 15+ – в 2,5 раза больше.
В CORE.XP соглашаются: ожидаемое начало цикла снижения ключевой ставки во втором полугодии 2024 года поддержит инвестиции, как минимум, в коммерческую недвижимость, поскольку уменьшение доходностей на денежном рынке и рынке облигаций выступит стимулом для инвесторов искать привлекательные активы.
Ставки капитализации в сегменте офисов составляют 10,00-11,00%, торговых центров 11,00-12,00%, в складах 9,75-11,00%.
Эксперт рассказал, что по заявлению ЦБ, в этом году есть перспектива снижения ставки рефинансирования. Это сразу даст очередной толчок для повышения спроса на недвижимость, а значит, станет еще одним фактором для увеличения цен. Если говорить о сегменте B2B, то компании и предприниматели, вероятнее всего, продолжат покупать офисы под себя. Это делается по двум причинам: во-первых, чтобы чувствовать себя в целом более уверенно. Во-вторых, такой актив всегда будет в цене, покупка офиса для сдачи в аренду – прекрасная инвестиция. Затем, полагаю, продолжится и активное развитие девелоперами апарт-отелей в туристических локациях. Тот факт, что этот сегмент может умело маневрировать между краткосрочной и долгосрочной арендой, априори повышает их загрузку, делая привлекательными и инвестиции в них. Но девелоперы должны очень четко прорабатывать концепцию и позиционирование своих проектов, делая ставку на людей до 35-40 лет, на которых сегодня приходится основная доля путешественников».
«Несмотря на кризисные явления, деловая активность в России растёт, - подчёркивает Елена Михайлова. – И всем этим компаниям нужны офисы, шоу-румы, торговые, производственные и складские площади. Востребованность и ограниченный объём предложения в данных секторах коммерческой недвижимости повышают спрос, что отражается и на росте инвестиций в коммерческую недвижимость».
По прогнозам Минэкономразвития, ВВП России по итогам 2023 года вырастет на 2,8%. Это значит:
1. Деловая активность в стране растёт, влияя, в частности, на спрос на офисные площади и рост ставок аренды. Сейчас их строят недостаточно, поэтому количество новых объектов будет увеличиваться от года к году; будет расти и ставка.
2. Рост потребления населения страны – объёмы розничной торговли показали рост в 5,3% по итогам 2023 года после падения на 6,7% в 2022 году (по данным Минэкономразвития), а онлайн-рынок вырос на 25–30% (по данным АКИТ). Всё это поддержало складскую и торговую недвижимость.
3. Низкая безработица на уровне 3% стабилизировала и укрепила рынок труда. Население работает, значит, у него есть деньги, есть что тратить.
4. Рост технологичности, поиск новых форматов: тренд на повышение эффективности использования коммерческого пространства объектов при дороговизне базовых ресурсов.
Недвижимость в качестве главного защитного актива в России всегда сохраняет актуальность, соглашается Никита Константинов, коммерческий директор БЦ Rublevo Business Park. «Учитывая высокие инфляционные ожидания, коммерческая недвижимость, например, остаётся одним из самых привлекательных инструментов как для сохранения капитала, так и для его роста, - поясняет г-н Константинов. - Это подтверждается, в том числе, большим объемом сделок купли-продажи по итогам 2023 года, когда были поставлены рекорды и по количеству проданных метров, и по размеру инвестиций. Мы ожидаем, что в 2024 году офисный рынок сохранит показатели на уровне прошлого года, а, возможно, даже превзойдет их. Вообще, складская и офисная недвижимость – именно те сегменты, которые, в первую очередь, являются наиболее защищенными для денежных средств инвесторов. Вакансия в складах аномально низкая как в Москве, так и в других городах России. Это влечет за собой двузначный рост ставок аренды, внедрение BTS проектов и возвращение к форматам pre-lease. Что касается офисов, здесь присутствует дефицит качественного предложения, в частности готовых объемов более 10 тыс. кв. м».
«Коммерческая недвижимость привязана к инфляции через ставки аренды, а это значит – априори защитный актив, - напоминает Михаил Костромин, коммерческий директор AKTIVO. -Ставки аренды, конечно же, растут не линейно – чаще это происходит скачкообразно. Тем не менее, их рост далеко не такой быстрый, как рост курса доллара, инфляции, цен на айфоны и прочий импорт. Ставка аренды в коммерческом сегменте растет постепенно с каждым годом, в зависимости от типа недвижимости, вида договора и других факторов. И здесь наблюдается накопленный потенциал – пружина, которая сжимается. Сейчас мы видим такую ситуацию, что доллар в квадратных метрах стал стоить дешевле. Другими словами, коммерческая недвижимость – торговая, в первую очередь, – стоит столько же, как и до повышения курса доллара с 60 до 90 рублей. При этом стоимость строительства такой недвижимости за эти годы существенно возросла. По сути, это можно назвать некой машиной времени, и сейчас есть возможность запрыгнуть в уходящий вагон: по мере того, как инфляция будет перекладываться на ставки аренды, инвестор сможет, во-первых, больше зарабатывать ежемесячно, во-вторых – получить выгоду благодаря росту вложенного капитала за счет ставок аренды».
Второй фактор – стоимость денег в России, кредитная политика Центробанка. Сейчас недвижимость ощущает значительное давление из-за заградительных ставок, соглашается эксперт с коллегами; крупную коммерческую недвижимость профессиональные игроки покупают с кредитным плечом. В настоящее время в этом сегменте работают только старые кредитные договоры, в которых не пересматривались ставки. Новые не заключаются, в результате, на рынке наблюдается значительно сокращение числа покупателей. Сложившаяся ситуация давит на продавцов и не позволяет разогревать спрос.
Уже сейчас, например, на рынке складов ставка аренды приближается к ставкам торговой недвижимости. Ситуацию эксперт называет уникальной; мало того, склады до сих пор выгодно строить.
Идеален момент и для формирования торгового портфеля, убеждены в AKTIVO. Этот рынок существенно просел сначала в пандемию коронавируса, а затем – после начала СВО и ухода иностранных брендов. «Значительные площади в ТЦ остаются еще пустыми, а большинство новых брендов пока не стали популярными у россиян, и возможно, не станут никогда, - перечисляет Сергей Албастов, менеджер проектов RealJet. – Да и невозможно полностью перекрыть все вакантные площади с помощью отечественных и белорусских марок, китайских компаний и сомнительного турецкого «бархата». Здесь, скорее, мы будем наблюдать заморозку проектов и увеличение срока сдачи проектов для защиты активов девелоперов».
Строить ТЦ при теперешних кредитах невыгодно, поддерживает Михаил Костромин. Но зато именно сейчас есть возможность купить хорошие торговые центры – «рабочие лошадки» с определенными проблемами, решение которых понятно профессионалам, - по приемлемой цене. «Например, мы иногда покупаем за 25 тыс. за кв. м без НДС, - рассказывает г-н Костромин. - Построить новый торговый центр будет стоить порядка 90-130 тыс., в зависимости от фантазий, расценок подрядчика и прочих факторов. Выгода для инвесторов в данной ситуации тоже очевидна».
Потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость в России огромен, убеждена Елена Михайлова: мы всё ещё сильно отстаём от развитых стран по показателям обеспеченности населения такими площадями.
В России, например, приходится лишь 299 м2 складской недвижимости на 1000 жителей. Это почти в 1,5 раза ниже, чем в Китае (400 м2), в 3 раза ниже, чем в Польше (700 м2), в 5 раз меньше, чем во Франции (1100 м2) и в десятки – меньше, чем в США и Германии (3500м2 и 4200м2).
2024-й для российских инвесторов вообще будет богатым на события: инвестиционные аппетиты в коммерческую недвижимость на рынке, как минимум, сохранятся, полагает эксперт. «А с 2020 года мы наблюдаем усиливающийся тренд на рост частных инвестиций в коммерческую недвижимость через ЗПИФ, - рассказывает г-жа Михайлова. - Кризисные 2020–2023 годы показали, что в такие моменты, как никогда, актуальны защитные активы. Коммерческая недвижимость, безусловно, им остаётся, и в 2020–2023 гг. инвестиции частных инвесторов в ЗПИФы коммерческой недвижимости росли двухзначными цифрами, достигнув 323,5 млрд рублей. При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости весьма значителен – в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физлица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,6% своего капитала».
В ближайшие годы развитие ЗПИФ недвижимости продолжится, а линейка – расширится, констатирует Елена Михайлова. Развитие получат ЗПИФы недвижимости с альтернативными активами (дата-центры, индастриал и пр.) и диверсифицированные ЗПИФы недвижимости с активами из разных секторов.
Динамика объема инвестиций в недвижимость в составе активов ЗПИФ
Непрофильные игроки будут всё активнее влиять на строительную отрасль и смежные рынки, подчёркивает Сергей Албастов. Наиболее заметными вливания будут в склады, которые в 2024-м смотрятся самым «защитным» сегментом.
Высокий спрос на формат обеспечивает увеличивающаяся потребность бизнеса в расширении производственных линий, выхода в новые регионы, в том числе, в рамках проектов импортозамещения (более 56% клиентов говорят о том, что рассматривают переезд в light industrial в связи с тем, что их бизнес расширяется). Интерес к концепции поддерживается также развитием программы КРТ. Резиденты старых промзон понимают, что в среднесрочном будущем им придется переезжать в другие локации. Компании, бизнес которых позволяет вести деятельность за МКАД, а такие, по оценкам Parametr, занимают около 40% площадей в промзонах, рассматривают light industrial как перспективную альтернативу.
Кроме того, сегодня рынок живет в ситуации околонулевой вакансии и острого дефицита новых площадей, в связи с чем наблюдаются высокие темпы роста цены квадратного метра. «По итогам прошлого года мы получили обращений на покупку площадей в двух наших промпарках общим объемом около 5 млн. кв. м, что не только в разы превышает вместимость объектов, но и кратно выше текущих объемов всего сегмента, - сообщает Александр Манунин. - Стоит учитывать, что помещения light industrial достаточно крупные, и количество лотов в рамках одного проекта невелико. При этом основной объем покупателей – конечные пользователи, поэтому конкуренция между собственниками при сдаче помещения в аренду в пределах одного парка весьма небольшая».
Инвесторов, по его словам, также привлекает стабильный пул арендаторов – производственные компании, которым сложно перемещать свое производство, обыкновенно заключают долгосрочные неразрывные договоры аренды на 5-10 лет с ежегодной индексацией ставки, что заранее прописывается при сделке. Это дает игрокам возможность получения стабильного денежного потока. По оценкам Parametr, доходность инвестиций в сегменте light industrial может составлять до 20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности и локации объекта.
Евгений Иванов
