Во второй части нашей серии публикаций представители ведущих российских юридических практик продолжают рассказывать о самых ожидаемых законопроектах 2024-го, которые будут влиять на строительную отрасль и смежные сегменты.
Строительство, рынок коммерческой и жилой недвижимости динамично развиваются, несмотря на все внешние факторы, подчёркивает Виктория Малашенкова, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ. Этому, в том числе, способствует вектор развития законодательства, направленный на сокращение административной нагрузки в строительном секторе, установление льгот для застройщиков, реализующих значимые проекты, мораторий на проведение проверок и смягчение разрешительных режимов.
Одним из ожидаемых законопроектов эксперт называет продление специального регулирования в строительной деятельности. Данный проект был внесен в Государственную Думу в начале ноября и предусматривает, в частности, установление в 2024 году упрощенного порядка принятия и изменения градостроительных документов, дополнительные основания для освобождения от торгов для приобретения земельных участков.
Полным ходом продолжается и цифровизация строительной отрасли и внедрение технологий искусственного интеллекта. В частности, недавно Ирек Файзуллин сделал заявление о намерении максимально использовать искусственный интеллект для проведения экспертизы в области строительства. В свою очередь, с 2024 года Росреестр планирует перейти на электронное взаимодействие с юридическими лицами и электронную регистрацию сделок с недвижимостью, указывает Лариса Науменко, директор московского офиса CPO Group (ЦПО Групп), эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО «ОПОРЫ РОССИИ». Теперь юридические лица будут подавать в Росреестр документы, включая документы на регистрацию договоров участия в долевом строительстве, исключительно в электронном виде. Власти ожидают, что с переходом на электронное взаимодействие процедуры станут более четкими, прозрачными, но главное – снизится риск необоснованной приостановки в регистрационных действиях. Изменения предусмотрены законопроектом «О внесении изменений в Федеральной закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования порядка государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость).
Некоторых застройщиков ждет и обязательный переход на технологии информационного моделирования уже с июля 2024 года.
Дорожная карта Правительства, утвержденная Распоряжением Правительства РФ, предусматривает обязательное использование застройщиками с 1 июля 2024 года технологий информационного моделирования (ТИМ), если при строительстве привлекаются средства дольщиков. Власти ожидают, что использование ТИМ автоматизирует процессы экспертизы, госстройнадзора, а также упростит процедуру проектного финансирования застройщиков банками. В связи с обязательностью перехода в ближайшем будущем ожидаются законодательные изменения в документацию по ТИМ. Тем застройщикам, которые не начали подготовку к внедрению новых технологий, стоит поторопиться, считает Лариса Науменко.
Ожидаемо продлили на 2024 год и набор «антисанкционных» мер по упрощению строительства, в том числе, возможность неучастия общественности в обсуждении градостроительной документации, строить один объект капитального строительства на нескольких участках и др. (Законопроект № 475970-8 «О внесении изменений в статью 98 Федерального закона "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), добавляют вALUMNI Partners.
Ещё одним возможным проектом-2024, остаётся легендарный закон, регулирующий правовой статус апартаментов, считает Виктория Малашенкова. Тема апартаментов вообще, по её словам, приобретает все большую актуальность, учитывая рост спроса на этот сегмент недвижимости на рынке. «В СМИ снова появилась информация о том, что данный законопроект находится в стадии активного обсуждения, - добавляет она. – Его принятие позволит вывести данный сегмент недвижимости из «теневого» регулирования, а также установить требования к апартаментам, направленные как на защиту их приобретателя, так и на защиту застройщика». «Окончательно определить правовой статус апартаментов собирались еще в 2020-м, но что-то пошло не так, - вспоминает Анастасия Русскова, юрист Land Law Firm. – В итоге апартаменты и не жилье, и не апарт-отель, а что-то между. И пока законодатель никак не может определиться с регулированием, рынок недвижимости успел наполниться уже готовыми апартаментами и продолжает расти».
Вероятно, в итоге апартаменты получат особый статус, что-то среднее между жилыми и нежилыми помещениями, полагает эксперт. Однако уравнивать с квартирами их точно не будут, так как жители апартаментов не учитываются властями при планировании социальной инфраструктуры, добавляет г-жа Русскова. Есть вероятность, что строительство новых объектов такого типа может оказаться под вопросом, поскольку сниженные требования к строительству апартаментов по сравнению с жилыми помещениями в конечном итоге сильнее всего отражается на потребителе. Ситуация сильно отличается в зависимости от региона, но в столицах, с их и без того высокой нагрузкой на социальную инфраструктуру, вопрос апартаментов стоит особенно остро.
С 2024 года возвращается и НДС с услуг застройщиков по возведению апартаментов, напоминает Лариса Науменко. В настоящее время статья 149 НК РФ (подпункт 23.1 пункта 3) освобождает от НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (кроме услуг при строительстве объектов производственного назначения). С 01.01.2024 этот пункт начнет действовать в новой редакции, согласно которой услуги застройщиков по возведению апартаментов не будут освобождаться от НДС.При этом НДС не будут облагаться услуги по строительству жилых домов, жилых и нежилых помещений, включая гаражи и машино-места, входящие в состав многоквартирных домов.
Изменения распространяются на правоотношения, связанные со строительством объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 января 2024 года. Эти изменения несколько улучшают положение застройщиков, которые смогут заявить к вычету суммы «входящего» НДС при строительстве апартаментов (если ведут раздельный учет «входящего» НДС для операций, облагаемых и не облагаемых НДС).
Изменения закреплены Федеральным законом от 31.07.2023 № 389-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации».
Внимания заслуживает и законопроект, подготовленный Минстроем РФ, о внесении в ЕГРН сведений о лицах, отказавшихся от приватизации квартиры. Дело в том, что такие лица в соответствии с законом приобретают право бессрочного пользования квартирой. При этом данное право нигде не отображается, и при покупке квартиры покупатель не видит данное обременение. Эта проблема существует много лет и отчасти была решена судебной практикой: суды признают бессрочное право пользования квартирой прекратившимся в случае, когда обладатель данного права фактически отказался от него, проживая в ином месте продолжительное время. Рассматриваемый законопроект, возможно, решит указанную проблему и защитит интересы приобретателей квартир.
Среди других важных для рынка недвижимости в наступившем году инициатив – законопроект, согласно которому публичной офертой будет признаваться любая информация, распространяемая застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, считают Арташес Оганов, глава практики строительства и недвижимости SEAMLESS Legal, Елена Фотеева, юрист практики строительства и недвижимости SEAMLESS Legal. В случае его принятия застройщики будут обязаны реализовывать свои рекламные обещания, содержащиеся в рекламных материалах, но не указанные, например, в договоре долевого строительства (ДДУ) (законопроект № 459956-8). Ключевая идея законопроекта – защитить потребителей, у которых может сформироваться искаженное представление о проекте в результате недобросовестной рекламы застройщика, например, в случае упрощения элементов благоустройства или архитектурных решений.
Между тем, есть и обратная сторона медали, подчёркивают эксперты: на практике не всегда возможно обеспечить стопроцентное соответствие введенного в эксплуатацию объекта образу, который сложился у покупателей в результате рекламной кампании застройщика. Более того, в условиях санкционных ограничений и сбоев в поставках оборудования и строительных материалов, когда застройщики вынуждены искать альтернативы и новые проектные решения, подобные меры могут создать только дополнительные для них риски.
В свою очередь, в АБ ЕПАМ отмечают, что в последние годы драматическим образом нарастает злоупотребление дольщиками, получающими квартиры, своими правами, предоставленными им как Федеральным законом № 214-ФЗ, так и законодательством о защите прав потребителей. В результате недобросовестного поведения дольщиков, которому сопутствует такое же недобросовестное поведение экспертных организаций, с застройщиков взыскиваются многомиллиардные штрафы за качество построенных объектов. Основные претензии: нарушение срока передачи объекта и отклонения по качеству, при этом для оценки качества эксперты зачастую используют устаревшие или не подлежащие применению строительные нормы. «В большинстве случаев дольщики преследуют весьма прозаичные цели: они вовсе не хотят устранять «недостатки» квартиры, а хотят съездить в отпуск, закрыть часть ипотеки, получить от застройщика дополнительные площади или иные приятные бонусы и при этом продолжить жить в этих «недостатках», - поясняют эксперты бюро. – Но в результате роста потребительского экстремизма в прошлом году ожидалось, что 2023 году застройщики только в Москве и Московской области уплатят более 50 млрд. рублей штрафов (для сравнения – в 2022 году штрафов было меньше вполовину), которые могли бы, вместо этого, быть потрачены на строительство социальных объектов или объектов инфраструктуры. Равным образом, вырос процент предъявляемых исков: если несколько лет назад процент исков был всего 15 % к общему количеству передаваемых квартир, то в 2023 году прогнозируется, что иски будут подаваться в отношении каждой второй квартиры. И если до настоящего времени эта практика была характерна, в основном, для Москвы и Московской области, то сейчас она начала активно распространяться в Санкт-Петербург и регионы. Два последних года активно обсуждаются изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, направленные на ограничение злоупотреблений со стороны дольщиков (ограничение размера штрафов, введение нового порядка устранения недостатков по качеству, внедрение фигуры квалифицированного специалиста для оценки недостатков, ограничение возможности применения законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве, и иные подобные изменения)».
В ALUMNI Partners, в свою очередь, выделяют и несостоявшееся в 2022 г. продвижение законопроекта № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой). Этот законопроект об общем имуществе в коттеджных поселках был принят в первом чтении 19 октября 2022 г., но так и замер этой стадии.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
- Мы очень ждем финализации решения по вопросу внедрения эскроу-системы в ИЖС. Многое анонсировано, в том числе, на высшем уровне. При этом финальной версии закона — конкретики, условий, обязательности или добровольности применения эскроу-счетов — всего этого пока нет.
Ну а что бы я предложил для доработки и внедрения в формате законопроектов? Остро стоит, например, проблема земельных участков. Качественных и с отсутствием обременений земель крайне мало. И большинство из них находится на балансе муниципалитетов. Упрощение процедуры передачи земель муниципалитетов для осуществления гражданского строительства — важная инициатива, и мы ее очень ждем.
Еще актуальным является вопрос внесения корректировок и создания регламента подключения сетей в домах и коттеджных поселках. Сейчас провайдеры (особенно представители государственных корпораций) максимально увеличивают сроки, перекладывают ответственность друг на друга.
Доходит до того, что подключать коммуникации, газ или свет, на свои объекты застройщик может до двух лет. Все это время на обеспечение объекта электроэнергией и иными ресурсами он тратит заемные средства. Кредиты сейчас стоят дорого, поэтому в конечном счете эти факты приводят к удорожанию дома для конечного потребителя. Упрощение и стандартизация данной процедуры при помощи системного законопроекта принесет позитивный эффект для всех участников рынка. Как девелоперов, так и провайдеров. А главное — снизит стоимость дома для конечного покупателя.
Минфин всё-таки запланировал в 2024 году ряд мер по «охлаждению» рынка льготной ипотеки, делится Лариса Науменко. «В 2023 году российский рынок первичного жилья поставил рекорд по объему нераспроданной площади, - сообщает г-жа Науменко. – И, на наш взгляд, в период экономической нестабильности, строительной отрасли нужны реальные меры поддержки от государства. Девелоперы говорят, в частности, о необходимости постепенного раскрытия эскроу-счетов, чтобы по окончанию какого-либо этапа строительства, компания получала доступ к денежным средствам и могла их использовать. Обсуждение этой темы идет на уровне Правительства РФ, Минстроя и Центробанка не первый год. Однако государство до сих не пошло навстречу девелоперам, и по-прежнему средства дольщиков размещаются на эскроу-счетах в банках на весь период возведения объекта. Также улучшило бы положение бизнеса строительного сегмента государственное субсидирование ставок по кредитам, налоговые послабления, устранение бюрократических барьеров в процедурах согласования документации. Ну и государству, безусловно, необходимо продолжать поддерживать спрос на недвижимость со стороны населения. Важно сохранить доступную льготную ипотеку, в том числе путем снижения ключевой ставки ЦБ».
Возможно, что вместо увеличения первоначального взноса по ипотеке и вовсе может быть принято решение о прекращении действия таких программ, прогнозируют в «Качкин и партнёры». Безусловно, если обсуждения перейдут в действия, и такие изменения в итоге будут приняты, это окажет сильное влияние не только на строительный, но и на смежные сегменты, в том числе, банковскую сферу. Однако принятия такого нормативного правового акта не следует ожидать раньше второй половины 2024 года, добавляют эксперты бюро.
Дмитрий Долгов соглашается: самая ожидаемая для рынка недвижимости законодательная новелла, которая, впрочем, по большей части все-таки относится к исполнительной ветви власти – программа льготного ипотечного кредитования. Развязки истории со льготной ипотекой после 1 июля 2024 года, по его словам, ждут все участники рынка и конечные потребители. «Да, мы постоянно слышим призывы чиновников и депутатов к ограничению количества выдачи таких кредитов с целью стабилизации рынка, - вздыхает эксперт. - Высока вероятность того, что критерии выдачи для заемщиков будут всё более жесткими, и значительное количество граждан не смогут оформить выгодный кредит на новое жилье. Но, если бы мы могли повлиять на ситуацию, то, безусловно, продлили бы льготную ипотеку на прежних условиях и распространили бы ее действие на вторичный рынок, который остро нуждается в таком «движке». «Эксперты полагают, что ввиду высоких ставок на «вторичку» и ожидаемой отмены массовой льготной ипотеки после 1 июля 2024 года на рынок вернутся расширенные маркетинговые предложения: трейд-ин, рассрочки, разные графики выплат и прочие варианты, - перечисляет Ольга Благовещенская, сопредседатель Конфедерации городов комьюнити, президент МBA-программы МФТИ МИУУ Международного института урбанистики и управления. - Станет больше других форм стимулирования покупателей: различных бонусов и подарков (отделка, меблировка, машино-место, келлер и т. д.). Но вот цены вряд ли пойдут вниз, разве что во второй половине года. Отмечу, что рынок в принципе нуждается в законопроектах, создающих преференции и льготы для тех проектов жилья, которые имеют полноценную инфраструктуру (образовательные учреждения, зоны отдыха, транспортная доступность)».
Евгений Иванов
