Цифровые инструменты для инвестирования и сделок называются одними из самых наиболее быстро развивающихся решений в строительстве, на рынках коммерческой и жилой недвижимости и в смежных сегментах. Это только начало, убеждены эксперты СтроимПросто, и настоящий бум ещё впереди.
Ещё в начале 2010-х цифровое инвестирование было ограничено лишь возможностью приобретения акций строительных и девелоперских компаний, вспоминает Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+». Затем появились варианты покупки ПИФ и ЗПИФ для конкретных объектов. «Но, если мы посмотрим на цифры продаж (сделки через регистрации ДДУ) на первичном рынке жилья Москвы, то объемы данного рынка пока что можно оценить максимум в 1% от всего числа продаж в новостройках, — размышляет Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость». — Принцип работы таких фондов заключается в том, что инвесторы вкладываются в объекты жилой или коммерческой недвижимости через специализированную УК. Взамен своих свободных денежных средств, получают паи – ценные бумаги фонда. Их стоимость зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФН. Более развитым такой вид инвестирования остается для коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и склады), в то время, как для жилья на первичном рынке подобные покупки остаются редкостью».
Это вполне объяснимо, считает эксперт: с помощью фонда через покупку паев инвестор становится совладельцем качественных капиталоемких объектов при довольно умеренных бюджетах (от нескольких тысяч рублей до нескольких сотен тысяч рублей за пай), что абсолютно невозможно при самостоятельном инвестировании. Основной мотивацией для покупки паев ЗПИФН является, как правило, диверсификация инвестиционного портфеля.
Следом на рынке возникли проекты краудфандинга, также существенно снижающие порог входа для массового инвестора, продолжает Марина Толстошеева. Ну а с развитием технологии блокчейна появились абсолютно новые форматы цифрового инвестирования в токены недвижимости. «Пока решение реализуется на квадратных метрах жилых проектов, например, в строящихся ЖК ГК «Самолет», — уточняет она. — Покупатели могут инвестировать в цифровые квадратные метры; на этапе реализации инвестор получает доход в размере дельты между ценой приобретения и выросшей стоимостью квадратного метра. Использование новых технологий в виде смарт-контрактов на базе блокчейна позволяет разделять лот на любые доли, что в обычной практике не представляется возможным. Это, снова же, снижает стоимость входного барьера, открывая двери очень большой целевой аудитории, и позволяет аккумулировать инвестиционный капитал для строительства. В общем, отличный альтернативный способ финансирования строительства к традиционному банковскому».
Далибор Стоянович, управляющий партнер компании Enkelman. Development, наиболее распространенными цифровыми инструментами инвестирования в недвижимость сегодня называет:
- Платформы краудфандинга.
Один из первых цифровых инструментов, который стал популярным на рынке недвижимости; позволял инвесторам вкладывать небольшие суммы средств в недвижимость вместе с другими участниками проекта. Решение снижало инвестиционные риски и открывало доступ к проектам, которые ранее были недоступны для мелких инвесторов.
- Онлайн-площадки для покупки недвижимости.
На таких площадках инвесторы могут приобретать недвижимость без посредников. Позволяет снизить комиссионные расходы и упростить процесс покупки недвижимости.
- Аналитические платформы и инструменты.
С появлением цифровых инструментов анализа данных, инвесторы стали использовать аналитические платформы для изучения рынка недвижимости, анализа тенденций и прогнозирования будущих изменений. Это помогало принимать обоснованные инвестиционные решения на основе данных и статистики.
Впрочем, все признаки цифровых имеют большинство сделок с недвижимостью, которые совершаются в последние двадцать лет, считает Мария Ромашина, директор по управлению активами ADG group. Но именно после криптовалютного бума 2017 года стало очевидно, что цифровые финансовые активы – новый «голубой океан» финансового рынка и, как следствие, всей мировой экономики, добавляет она.
Эксперт выделяет несколько видов уже оформившихся и закрепившихся на мировых рынках цифровых активов:
- Криптовалюты – цифровой формат денег, эмитируемый независимо от банков или правительств различных государств. Децентрализация, анонимность, а также высокая волатильность делают их высокорисковым активом инвестиций, а также совершения платежей.
- NFT (невзаимозаменяемые токены). Фактически, сертификаты владения цифровым активом единственные в своем роде и невзаимозаменяемые. Подходят для определения права собственности на некий уникальный цифровой объект.
- Стейблкоины. Цифровая валюта, привязанная к стоимости любой фиатной валюты, товара, финансового инструмента. Более стабильный вариант традиционных криптовалют. Данный инструмент зачастую используется для осуществления трансграничных платежей с более низкой комиссией, чем банковская.
- Цифровые валюты центральных банков. Цифровая валюта, санкционированная центральным банком государства и привязанная к официальному курсу валюты страны эмитента. Диверсификация платежных инструментов, скорость транзакции, а также низкие транзакционные издержки сделали данный актив привлекательным для ряда государств.
- Цифровые облигации. Долговой инструмент, фактически аналогичный обычным облигациям, за исключением того, что весь процесс выпуска, торговли и расчетов осуществляется онлайн через инструменты блокчейн.
- Токены. Активы, токенизированные в блокчейн-системе существующей криптовалюты.
При помощи существующих цифровых инструментов игроки имеют возможность приобрести разные виды недвижимого имущества в разных странах мира, в минимальные сроки и с минимальными же транзакционными издержками. Однако значительное количество «пузырей» (например, НФТ), а также мошеннических схем вкупе с высокой волатильностью традиционных криптовалют делают проведение регулярных коммерческих операций рисковыми или неприемлемыми для большинства традиционных участников рынка, отмечает эксперт.
«Новшеством недавнего времени стало использование токенов на квартиры – они привязаны к стоимости жилья и имеют отношение к классу цифровых активов. Один токен равен одному квадратному метру в проекте. Однако есть ограничение – использовать такой формат могут только квалифицированные инвесторы.
Среди преимуществ можно выделить более доступный порог входа, а также упрощенную форму заключения сделки – на выходе можно получить защищенные законом цифровые права. Также такой формат станет мотивацией для появления на рынке недвижимости новых клиентов и сделает коммуникацию между инвесторами и девелоперами еще более удобной.
Доходность в таком случае будет зависеть от прироста стоимости после ввода комплекса в эксплуатацию, но она не может быть менее 10%».
Рынок цифровых финансовых активов (ЦФА) сформировался в России только два-три года назад, соглашается с другими собеседниками «СтроимПросто» Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
Цифровые «квадратные метры» действительно отличаются низким порогом входа – от 50 тысяч рублей, но пока всё-таки очень немногие девелоперы выразили готовность работать с инструментом, добавляет г-н Голев. «Кроме того, эмитенты не гарантируют значительную доходность, — поясняет он. — В итоге традиционная покупка первичного жилья по-прежнему выгоднее для инвесторов».
«В современном понимании цифровых инструментов инвестирования на рынке жилой недвижимости ведь вообще не было вплоть до 2023 года, — напоминает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. — Закон о цифровых финансовых активах (ЦФА) был принят только в 2021 году, в 2022-м впервые токенизировали коммерческую недвижимость, а первые крупные эмитенты ЦФА из числа застройщиков жилья вышли на рынок в 2023 году. Новация ЦФА в том, что на основе технологии блокчейна до 2021 года инвестиции в недвижимость были невозможны. Да, можно было купить квартиру, инвестировать в ЗПИФН или купить акции и облигации застройщиков. Иными словами, у инвесторов с небольшим капиталом была возможность вкладываться в недвижимость через рынок ценных бумаг или коллективные инвестиции, но не через блокчейн».
Эксперт выделяет две основных группы ЦФА, которые выпускают застройщики.
- Первая – это ЦФА с гарантированной доходностью, которая определяется еще на стадии эмиссии ЦФА. Например, казанский застройщик G-Group выпустил в июле 2023 года ЦФА с минимальной доходностью 10% по цене 99,3 тыс. рублей с покрытием в середине 2024 года (как раз после ввода здания в эксплуатацию).
- Вторая группа ЦФА – это активы с плавающей доходностью. В этом случае стоимость самого ЦФА может быть привязана к цене квадратного метра.
Так, ГК «Самолет» выпустил в середине 2023 года ЦФА, которые так и назвали – «цифровые квадратные метры», и они стоили на старте продаж 233 тыс. рублей за один ЦФА. При этом некоторые застройщики позволяют купить доли ЦФА с тем, чтобы уменьшить порог входа для инвесторов. Реальная доходность ЦФА будет определяться итоговой ценой продажи реальных же квадратных метров.
Евгений Иванов
