Стало ли легче инвестировать в российскую недвижимость на фоне бума цифровизации и массового перехода уже во время пандемии коронавируса на «сделки в телефоне»?
ЦФА привлекают внимание инвесторов благодаря своей ликвидности, простоте перевода и возможности диверсификации инвестиционного портфеля, поддерживает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco.
Принятый в 2021 году законопроект «О Цифровых Финансовых Активах», который регулирует выпуск, обращение, хранение и обмен ЦФА на территории России, создает правовую базу для развития и урегулирования цифровых финансовых активов как нового класса активов на площадке.
«Ну а тому, что цифровые инструменты инвестирования до сих пор еще не получили должного развития в России, есть несколько причин, - перечисляет Александр Богданов, руководитель центра инвестиций Becar Asset Management. - Существующее законодательство, регулирующее работу с цифровыми финансовыми активами (ЦФА), всё-таки имеет ряд пробелов и недоработок. Затем – будучи новой формой хорошо знакомых инструментов (акций и облигаций), выпуск ЦФА до сих пор остаётся единичным случаем в практике эмитентов. Самим инвесторам всё еще проще и понятнее работать на классическом финансовом рынке, а застройщики не слишком в них заинтересованы в условиях стабильного банковского финансирования. Полагаю, что для развития рынка ЦФА в России следует доработать законодательство для того, чтобы оно помогало инвесторам работать с этими активами, а не добавляло лишней неопределенности. Пока же близкий и чуть более понятный инструмент цифровых облигаций, чем те же токены, запускал «Главстрой». Воспользоваться им могли как профессиональные игроки, так и частники. По сути, они работают как традиционный облигационный выпуск, который можно было приобрести на платформе одного из банков». «Анализа и решения требуют сразу несколько аспектов, - поддерживает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. - Поэтому мы до сих пор и не запустили данный продукт. Разумеется, если вы хотите использовать его в полном объеме, а не как «маркетинговый» элемент. Пример — требования не только к нам как застройщикам, но и инвесторам по определенным документам и разрешениям, квалификациям. Правовая база ЦФА в целом пока только нарабатывается, фактически, текущие игроки являются первопроходцами. Ну а инвесторы могут относиться к такому инновационному решению пока с недоверием, предпочитая известные ПИФы и платформы от топов инвестрынка. Как, например, «Тинькофф. Квадратные метры».
Екатерина Борисова также называет главной сложностью работы с ЦФА в недвижимости несогласованность с законодательством в сфере долевого строительства. Застройщик имеет право строить только на свои деньги и средства банка, защищенными взносами на эскроу-счета; он не может привлекать деньги в обход этого механизма, но ЦФА как раз и становятся таким обходом, поясняет эксперт. Если девелопер анонсирует выпуск ЦФА, привязанных к какому-либо конкретному проекту, то фактически он начинает привлекать деньги инвестора – и это ещё не нарушение. Но вот если застройщик начнет продавать так квартиры дольщикам, то таким образом нарушается требование 214-ФЗ. «Однако гарантий для инвесторов в любом случае мало, их вложения плохо защищены», - резюмирует г-жа Борисова.
Кто не рискует
Основными рисками любого нового инструмента инвестирования для потенциальных интересантов остаются высокая волатильность и отсутствие наработанной и устоявшейся практики, перечисляет, в свою очередь, Марина Толстошеева. И если первый опыт не будет обеспечивать достаточный уровень доходности, то любой инструмент рискует быстро потерять привлекательность, указывает она.
Далибор Стоянович, управляющий партнер компании Enkelman. Development, предлагает собственный топ возможных рисков:
- Высокий уровень волатильности. Рынок недвижимости может быть подвержен значительным колебаниям и изменениям, что может существенно повлиять на стоимость инвестиций. Курс цифровых активов, связанных с недвижимостью, также может подвергаться резким изменениям из-за различных факторов, таких как экономическая ситуация, политические решения и другие.
- Недостаточная защита от мошенничества. Использование цифровых средств инвестирования может быть связано с высоким риском мошенничества. Несмотря на прогресс в области кибербезопасности, существует высокая вероятность взлома цифровых платформ, кражи данных или средств, что может негативно отразиться на инвестициях.
- Ограничения по регулированию. Цифровые инструменты инвестирования в недвижимость могут встретиться с регулирующими ограничениями и законодательными нормами в различных юрисдикциях. Некоторые страны могут иметь ограничения или запреты на использование определенных цифровых активов, что может усложнить деятельность инвесторов.
- Технические проблемы. Работа с цифровыми платформами инвестирования подразумевает использование технологий и программного обеспечения, которые могут подвергаться сбоям или неполадкам. Это может привести к потере доступа к средствам, ошибкам в сделках или другим техническим проблемам.
- Низкая ликвидность. Некоторые цифровые инструменты инвестирования в недвижимость могут оказаться менее ликвидными, чем традиционные активы. Это означает, что может быть сложно быстро продать или обменять цифровые активы, особенно в случае неожиданных обстоятельств или резких колебаний на рынке.
Марина Толстошеева добавляет: основные риски лежат в плоскости постепенного размытия инвестиционных портфелей, а также отсутствия какого-либо контроля за действиями застройщиков и продавцов. Таким образом, новые инструменты могут оказаться лишь удобным и современным, но невостребованным решением цифровых инвестиций в недвижимость.
А вот Максим Лазовский убеждён: несмотря на все риски, именно за цифровыми инструментами — «скорое будущее» всех связанных с недвижимостью рынков. «Ведь в ЦФА заинтересовано и государство в виде ЦБ РФ, и девелоперы, поскольку это повысит привлекательность объектов и количество инвесторов, и сами инвесторы, - поясняет он. - Токенизация реально резко снизит порог входа на рынок. Если раньше вам требовалось от 5 млн рублей, чтобы купить однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье, или от 15 млн рублей на покупку ИЖС с целью перепродажи, теперь ситуация иная. Порог входа составит от 100 000 рублей в ИЖС и от 50 000 в случае МКД. Согласитесь — ЦА потенциального инвестпродукта существенно расширится».
Екатерина Борисова же полагает, что спешить с инвестициями в ЦФА пока не стоит. «Нужно время, чтобы понять, как работает механизм, прежде всего, с точки зрения всё тех же юридических рисков и процедур, - поясняет она. – Пока не сформировался и вторичный рынок ЦФА. Инвестору просто некому перепродать свой ЦФА, если у него резко поменяются планы. Кроме того, если ЦФА станут популярны, есть риск надувания локальных ценовых пузырей, когда застройщику будет выгодно преувеличивать потенциал роста стоимости реальной недвижимости (а вместе с ней и ЦФА), а в итоге эти ожидания могут не оправдаться».
