Во второй части нашей серии итоговых публикаций о самых интересных проектах строительной отрасли в уходящем году эксперты обсуждают жилой и смежный сегменты.
Для всех игроков главными или существенными факторами, повлиявшими на бизнес в 2023-м, стали ослабление рубля, инфляция, повышение ключевой ставки ЦБ и публичные дискуссии о «сворачивании» программ льготного ипотечного кредитования, либо изменении критериев для заёмщиков, перечисляет Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO. «Если рассматривать столичные проекты, которые в этом году были именно введены в эксплуатацию, а не просто выведены в продажу, то выделю Sydney City от девелопера ФСК, - продолжает эксперт. - Жилой комплекс бизнес-класса расположен в СЗАО в районе Хорошево-Мневники на берегу Москвы-реки, в проекте есть как высотные дома, так и малоэтажные постройки, а инфраструктура создана, следуя концепции «город в городе», первые этажи корпусов предназначены под размещение коммерческих объектов. Дизайн лобби и МОП разработан компанией с международным опытом Mad Architects; комплекс расположен вблизи делового квартала «Москва-Сити».
К другим интересным проектам, которые также были сданы в этом году, г-н Долгов относит и второй квартал элитного ЖК «Золотой» на Софийской набережной от ГК Capital Group. Еще одним жилым уникальным проектом уходящего 2023-го Дмитрий Долгов называет клубный дом «Абрикосов» (MR Group). «Облик здания воссоздан таким, каким был в конце XIX века, - поясняет эксперт. - Последним хозяином особняка в 1881 году стал фабрикант Алексей Абрикосов, владелец крупнейшей в России кондитерской фабрики. Его большая семья занимала парадную квартиру из двенадцати комнат. После редевелопмента памятник архитектуры и образец стиля эклектика стал полностью жилым – распланировано 26 квартир площадью от 65 до 350 кв. м».
В архитектурном бюро Osetskaya.Salov среди лучших проектов года выделяютЖК RED 7 от ГК «Основа» — комплекс, созданный на основе концепции зарубежной архитектурной мастерской MVRDV. Активная и выразительная пластика в сочетании с отделкой кирпичом сделала его яркой городской доминантой, поясняют аналитики компании.
Другим жилым «проектом года» в бюро называют ЖК LUMIN HOUSE — комплекс апартаментов в центре Москвы. «Здание пронизано светом – большая часть внешних стен полностью или частично прозрачные», - делятся архитекторы. «Одним из наиболее интересных с точки зрения архитектурных решений можно назвать и клубный дом Sole Hills на Олимпийском проспекте, - добавляет Елена Земцова, владелец агентства элитной недвижимости Delta estate. - Автором проекта выступил известный мэтр архитекторы, испанец Рикардо Бофилл, являющийся автором проектов торговых домов Cartier и Christian Dior в Париже, здания Национального театра Каталонии в Барселоне, небоскребов Shiseido Building в Токио и Dearborn Center в Чикаго. Sole Hills – единственный жилой проект Рикардо Бофилла в России, и по задумке архитектора станет одним из самых интересных современных зданий на карте Москвы».
Ещё одним жилым «проектом года» стал жилой комплекс «Armani/Casa Moscow Residences» - амбициозный лот компании Vos'hod по реконструкции шестиэтажного монолитного кирпичного здания в районе Якиманки, считает Екатерина Крымская, генеральный директор светотехнической компании Svet Expert. «Он выполнен в стиле Giorgio Armani, а мы стали авторами проектных решений по архитектурно-художественному освещению парковочных зон, въездных групп, по благоустройству территорий», - перечисляет она.
Проектом же, который может претендовать на статус самого интересного не только года, но и целого десятилетия Екатерина Крымская называет «Alcon Tower» - 168-метровый небоскрёб. «Объект выполнен в стиле сталинских высоток в современном прочтении, - поясняет она. - Думаю, «Alcon Tower» серьезно изменит восприятие панорамы Ленинградского проспекта».
Анна Архипова, генеральный директор, основатель «ТехМетр», выделяет ввод Ingrad ЖК RiverSky. «Потрясающей красоты дома на набережной в Даниловском районе с видовыми квартирами, - уверена она. - Это настоящий образец авторской архитектуры: фасады из современных материалов разного цвета и фактуры, в которых сочетаются открытые и закрытые балконы, 3D-кладка с рельефами, входные группы из красного кирпича. Переменная этажность позволила организовать на крышах зоны отдыха с шезлонгами. В число интереснейших объектов с точки зрения архитектурных решений я бы включила еще один жилой комплекс – Nagatino i-Land. Над этим проектом работало британское архитектурное бюро с двухвековой историей».
Примечателен, по её словам, и жилой комплекс Shagal с относительно новой для рынка интеграцией системы умного дома в городскую среду на стадии котлована. «Во многих ЖК застройщики лишь предоставляют возможность установки таких систем, а здесь уже изначально установлены датчики света, определение номера для проезда на парковку, вызов лифта, автоматическое получение счетов в приложении и многое другое, - перечисляет эксперт. - Кроме того, соседствует типология застройки, которая практически никогда не встречается одновременно в одном районе: таунхаусы гармонично уживаются с небоскребами, урбан-виллы – с зелеными дворами. Все объекты инфраструктуры, необходимые жителям, подчиняются концепции 15-минутной доступности».
В свою очередь, Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро Syntaxis, самым интересным проектом годаназывает проект квартала Lucky. «Его можно смело назвать одним из лучших девелоперских продуктов на рынке недвижимости Москвы за последние годы, - полагает г-н Зародов. - Причем, речь идет не о каком-то отдельном сегменте, но о комплексе: квартал гармонично сочетает в себе целый ряд функций и типологий, и является одним из первых примеров реализации качественной гибридной типологии, где именно жильё, а не апартаменты гармонично совмещены с «коммерцией», общественными, спортивными и рабочими зонами. Это – мультифункциональная и многомодульная территория, где все части взаимно интегрированы и объединены единой инфраструктурой и дизайн-кодом. Структурно все объемы максимально точно и органично вписаны в участок и ткань города, виртуозно собраны в единый и монолитный комплекс-ансамбль.
Кстати, ранее эта часть территории Москвы была словно вырезана из пространства. С возведением квартала качество среды вокруг значительно улучшится, а плотная смесь хорошо подобранных функций Lucky хорошо скажется на полицентричности всего района».
Анна Почикаева, эксперт отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «На Николоямской»:
Особый интерес у покупателей вызывают форматы поселков, предлагающие сочетание природы, архитектуры и технологий. В целом можно сказать, что наиболее востребованными являются загородные проекты, которые способны удивлять.
Особенность развития проектов класса премиум – точечный девелопмент в 15-20 км зоне. Удаленность и месторасположение таких объектов – одна из ключевых характеристик, а земли для строительства крупных коттеджных поселков уже не осталось.
А вот назвать претендентов на статус самых интересных проектов не возьмемся. Но ряд проектов, которые выделяются по тем или иным концептуальным решениям, попробуем.
Один из них – Маслово Forest Club, который интересен, прежде всего, тем, что это новый проект, который строится на Рублево-Успенском шоссе – в знаковом месте Подмосковья. Долгое время здесь вообще ничего не появлялось, кроме точечной застройки или вторичных объектов.
Еще один проект, который хвалят – КП «Нордик» на Новорижском шоссе. На одной территории расположено четыре поселка, отличающихся природными особенностями, вокруг которых и выстраивается концепция.
И еще один мега-проект, один из наших любимых, - КП «Павлово» на Новорижском шоссе (14 км от МКАД).
В рамках бизнес-тура московского жилищного конгресса мы посетили и проекты компании KASKAD Family. На мой взгляд, это очень успешный коммерческий проект, поскольку его быстро раскупили. Такие лоты открывают возможность покупать недорогие дома за городом, фактически новый формат жизни.
Неординарной архитектурой отличается и первый в России авторский жилой кластер RDD от Группы Родина в Новой Москве, убеждён Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». «За авторскую архитектуру девяти жилых башен RDD отвечали выдающиеся деятели культуры и спорта: Ирина Винер, Владимир Машков, Светлана Захарова, Валерий Гергиев, Игорь Чапурин, Владимир Пирожков, Валентин Юдашкин, Вика Газинская, - перечисляет эксперт. – Каждый из звездных архитекторов разработал концепцию своего дома, «инвестируя» собственные знания об эстетике, красоте, стиле жизни во внешний и внутренний облик зданий. Например, в башне Валентина Юдашкина преобладают два цвета: атласный белый и золотой, который интегрируется в светлые элементы в виде барочного золотого шитья. Это воздушное, легкое и вдохновляющее пространство с большим количеством зеркальных поверхностей и плавных форм».
Архитектурной доминантой нового авторского жилого кластера RDD в Новой Москве стало многофункциональное здание, исполненное в форме кристалла цвета обсидиана. Вдохновленный работами Вольфа Прикса, российский архитектор Станислав Кулиш спроектировал купол из трансгулированных плоскостей, соединенных конструктивным каркасом. Конструкция купола общей площадью 7,5 тысяч квадратных метров состоит из более, чем 30 000 элементов и 52 секторов, объединенных между собой. Общая протяженность всех элементов – 26 км – равна расстоянию от RDD до границ «старой» Москвы.
Наиболее впечатляющие же интерьеры можно встретить в премиальном жилом квартале «Прайм Парк» от Optima Development, пятая башня которого была введена в 2023 году. Дизайн квартир разработан англичанином Филипом Болом и итальянцем Ладзаро Рабони. Интерьеры выполнены в классическом и современном европейском стилях в темных или светлых оттенках; там есть и настоящие произведения искусства.
«Прайм Парк» стал по итогам года и одним из самых технологичных проектов: девелопер вложил свыше 180 млн рублей в создание цифровой экосистемы квартала, которая состоит из 16 взаимосвязанных программ, охватывающих все сферы жизни резидентов и работы сотрудников премиального квартала.
«А вот, например, нидерландские архитекторы из бюро MVRDV позаимствовали цвет и некоторые элементы фасадов RED7 у расположенного напротив памятника конструктивизма – здания Наркомзема, - добавляет Руслан Сырцов. - Власти Москвы вообще очень поощряют смелые архитектурные эксперименты и поддерживают девелоперов, которые способствуют формированию современного облика столицы».
Ещё одним трендом-2023 стал всё более активный выход девелоперских проектов к воде: по данным «Аеон Девелопмент» и «Метриум», площадь московских новостроек у рек составит беспрецедентные 10 млн кв. метров; это – один самых высоких показателей на мировом уровне. Сегодня в Москве реализуется 51 проект у воды, анонсировано еще 19 жилых комплексов; в этих проектах продается около 8 тыс. лотов площадью 542 тыс. кв. м.
Москва в этом смысле вообще город уникальный, считают эксперты: многие старые города на берегах рек, морей и океанов далеко не всегда имеют прямой выход к воде; часто территории у набережных использовались для развития промышленности и были недоступны горожанам. В Москве же исторически выход к воде был в центре города и на его окраинах, в природных территориях, а срединная часть была «отключена» от рек. Городские власти продолжают усиливать концепцию «Москва-река как главный фасад города», и называют набережные основным ресурсом для полицентричного развития мегаполиса. Схожая модель развития была принята в ХафенСити в Гамбурге, Канэри-Уорф в Лондоне, зоне Ист-Ривер в Нью-Йорке.
Основной проблемой года же игроки называют санкционное давление с уходом поставщиков и вендоров, сложности и кратный рост логистики, дефицит или отсутствие необходимого оборудования. «Это сравнимо с операцией по пересадке почки: она должна подходить по группе крови и прочим показателям», - говорит Анна Архипова. - В нашей сфере также: вентиляционное оборудование, насосы, сигнализации, предусмотренные в проектах, – все ведь было завязано на европейских марках. Я помню, как прошлой весной наша команда ставила на уши всех знакомых снабженцев, чтобы найти подходящие аналоги. На мой взгляд, импортозамещение – это вообще основное и фундаментальное изменение в этом году. Например, горелки в крышные котельные для многоквартирных жилых домов мы заказывали через Челябинск, там есть экспериментальный завод. Ждали несколько недель, чтобы их там, как следует, протестировали. В итоге, все получилось, а наши производители стали делать то, чего раньше в России не было».
Параллельно намного сложнее, по словам Елены Земцовой, сталоработать с покупателями. «Многие предвзято относятся к новостройкам, и не готовы заходить в проект на этапе котлована, опасаясь рисков недостроя и затягивания сроков сдачи, - поясняет она. - Особенно на фоне общей нестабильной ситуации в мире. Поэтому сейчас девелоперы вынуждены закладывать основной объем реализации на финальные стадии строительства и строить за счет большого кредитного плеча. Но, конечно, ограничивающим фактором для новых проектов стало удорожание финансирования вслед за ключевой ставкой. Многие застройщики уже замораживают новые проекты, поскольку не готовы брать проектное финансирование под сегодняшние высокие проценты».
Евгений Иванов
