Этим летом на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности (ЕЦП ГД) планируется вывод нового функционала для застройщиков в рамках постановки построенного или реконструированного объекта на государственный кадастровый учет и (или) одновременной государственной регистрацией прав. Решение даст возможность отслеживать статус рассмотрения заявлений, а уведомления будут приходить в личный кабинет на mos.ru. В цикле материалов нашей «Темы месяца» эксперты размышляют о том, как новое решение упростит жизнь застройщиков и других участников рынка, какими законодательными актами регулируется кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость сегодня, и обсуждаемых законодателями других инициативах.
Технические планы для ввода объектов в эксплуатацию требуются уже более десяти лет, с марта 2013 года, напоминает Елена Кораблина, генеральный директор ООО Компания «КОР». За десять лет процедура постановки на кадастровый учет претерпела радикальные изменения, отмечает эксперт: теперь заявителем должен выступать не застройщик, а Мосгосстройнадзор. Форма технического плана за это время только официально менялась два раза, а ещё было множество изменений в Градостроительный кодекс и федеральные законы, и десятки разъяснительных писем. В итоге процедура подготовки технического плана и постановки на кадастровый учет сейчас и несколько лет назад – два совершенно разных процесса. «До 2020-2021 годов требуемая степень детализации проработки документов непрерывно увеличивалась, и только изменения в федеральном законодательстве в течение 2021 года, ограничивающие пределы правовой экспертизы государственного регистратора по поданным документам, остановили процесс непрерывного усложнения», – резюмирует Елена Кораблина.
Бумага не стерпит
Год назад МФЦ и Росреестр перешли на безбумажный документооборот: все бумажные документы, предоставленные заявителем для учетно-регистрационных действий (кроме закладных), сотрудник МФЦ переводит в электронный вид, заверяет их усиленной квалифицированной электронной подписью, и направляет скан-образ в Росреестр по защищенным цифровым каналам связи, перечисляет Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ, общественный уполномоченный по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости. Отказ от бумажного документооборота в принципе позволяет оптимизировать процесс предоставления государственных услуг Росреестра: сокращается время предоставления услуг и финансовые расходы по доставке документов. «Уже с пандемии государство существенно поддерживает застройщиков и строительную отрасль, – продолжает г-н Кулаков. – Только в рамках льготной ипотеки в 2020-2021 годах гражданам выдано 764,1 тыс. кредитов на сумму 2 256,3 млрд рублей. И все эти средства транслированы в девелоперский рынок и, опосредованно, в строительную отрасль».
В 2022 году правительство приняло и комплекс мер по поддержке строительной отрасли, включая возмещение НДС в ускоренном порядке, продление сроков уплаты страховых взносов, получение госгарантий по кредитам, продолжает эксперт. Параллельно с этим были поддержаны застройщики: введен мораторий на финансовые санкции для тех компаний, которые ввиду сложившихся обстоятельств нарушили сроки завершения строительства. «1 июля действие этих льгот отменено, так как за этот период добросовестные участники рынка смогли реструктурировать проблемные активы и адаптироваться к текущему уровню спроса, – констатирует Кирилл Кулаков. – И я считаю это решение справедливым, поскольку государственная поддержка не может перерастать в иждивенчество со стороны бизнеса».
Ваш функционал
Уже скоро на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности (ЕЦП ГД) планируется вывод нового функционала для застройщиков в рамках постановки построенного или реконструированного объекта на государственный кадастровый учет, в том числе с одновременной государственной регистрацией прав. Решение даст застройщикам возможность отслеживать статус рассмотрения заявлений, а уведомления будут приходить в личный кабинет на mos.ru и smart.mos.ru. «Это своеобразный аналог «Госуслуг» для строителей, – поясняет Кирилл Кулаков. – И он, безусловно, позволит оптимизировать затраты отрасли, скорость принятия решений, исправление ошибок. Что немаловажно – застройщики и строители получают возможность отслеживать статус документа онлайн: таким образом, и власти стимулируются для соблюдения сроков по согласованию».
Цифровизация взаимоотношений власти и бизнеса помогает обеим сторонам процесса, убеждён эксперт: сейчас на портале mos.ru можно 33 услуги и сервиса в сфере строительства, 22 из них полностью переведены в цифровой документооборот. Кроме того, московские власти активно занимаются повышением квалификации сотрудников девелоперских и строительных организаций в области цифровых решений.
Обучение заказчиков, например, организовано по 288-часовым программам дополнительного профессионального образования в МГСУ. Департаментом градостроительной политики на площадке ГБУ «Мосстройинформ» регулярно проводятся семинары из цикла «Работа над ошибками», где представители органов власти проводят тренинги и отвечают на вопросы застройщиков по самым разным темам. Этот комплекс мер позволяет сокращать скорость принятия решений, снижать нагрузку на бизнес, что, в конечном счете, становится существенными мерами поддержки для сегмента. «Безусловно, подобные системы и сервисы оздоравливают рынок, – соглашается Дмитрий Халин, CEO и управляющий партнер Intermark Real Estate. – Последний ждёт повышения скорости, прозрачности оформления и отсутствия необходимости нести дополнительные расходы на то, чтобы оформить права собственности на уже построенную новостройку. Застройщики ведь, как правило, заинтересованы в том, чтобы все проходило максимально быстро – с тем, чтобы переложить эксплуатацию на жильцов. Но и для многих покупателей сроки оформления прав собственности тоже важны. Нередко это сказывается на ставках по ипотечным кредитам, когда объекты с формата новостройки переходят в формат готового объекта».
Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущёвский»:
Застывшая цифра
Росреестр продолжает реализовывать концепцию цифровой трансформации, начатую в 2021 году, цель которой — сформировать единую IT-архитектуру, оптимизировать бизнес-процессы для более быстрого и удобного предоставления всего спектра услуг по принципу «одного окна», соглашается с другими собеседниками СтроимПросто Виктория Григорьева, генеральный директор «БЕСТ-Новострой». Всё это, по её словам, уже давнопривело к сокращению сроков получения готовых документов. «Сейчас перечень необходимых для регистрационных действий бумаг зависит от оснований возникновения права, перечень документов для кадастрового учета – от объекта недвижимости, – добавляет она. – Сроки также зависят от регистрационного действия. Например, если мы говорим о кадастровом учете с одновременной регистрацией права (такая функция также стала возможна в последние годы), то это – десять дней. Но, в любом случае, все способы упрощения, ускорения регистрации (к примеру, если речь идет о регистрации договоров долевого участия), для застройщика несут положительные изменения в плане сокращения сроков наполнения эскроу-счетов и снижения ставок по кредиту. Кстати, статус заявлений и уведомления о статусе рассмотрения можно получить и сейчас, если при подаче заявления оставлять телефон или адрес электронной почты. Поэтому пока сложно сказать, насколько это нововведение упростит жизнь застройщиков, ведь любой электронный сервис надо апробировать».
Никита Поляков, юридическая компания «Деловой дом», руководитель практики «Недвижимость и строительство»:
Сейчас кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость регулируется ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Занимается регистрацией прав на недвижимость управление Росреестра применительно к каждому региону.
Сложности же есть для всех участников процесса. Во-первых, человеческий фактор – действия регистраторов и разный подход к интерпретации некоторых законов. Во-вторых, необоснованно увеличенные сроки рассмотрения заявлений, так как Росреестр не успевает рассмотреть заявление и принять решение в установленные регламентом сроки. В- третьих, имеют место необоснованные же приостановки, которые затем заявители вынуждены обжаловать в порядке административного судопроизводства. Совершенствование законодательства, во-первых, необходимо в вопросах взаимодействия заявителей с Росреестром. Во-вторых, необходимо обеспечить возможность воздействия на решение регистратора через вышестоящее должностное лицо. В-третьих, нужно подробнее и конкретнее прописать основания для отказа в регистрационных действиях или приостановке: это исключит различную интерпретацию регистратором.
Что касается нововведения, то новая платформа более всего направлена на упрощение получения разрешительной документации для застройщиков, ускорение согласования проектов и последующей сдачи проектов. Звучит интересно и многообещающе. Подразумевается, что, наконец, потеряет актуальность беготня из ведомства в ведомство с документами на руках. Теоретически ЕЦП призвана ускорить и упростить процессы, ведь большинство задержек связано именно с взаимодействиями с госорганами в вопросах согласования процессов. Сложности же могут возникнуть по аналогии с ЭДО Росреестра: ошибки в загрузках документов, не «подтягиваются» документы при подаче из других регионов, ограничение в доступе к порталу и сети интернет, требование выезда на местность или в орган дополнительно к трате времени на оформление через ЕЦП.
Бессрочные работы
Ольга Благовещенская, сопредседатель Конфедерации Горизонтальных Городов Комьюнити, называет изменения последних лет, упрощающие государственный кадастровый учет и регистрацию права на недвижимость, «значительными». «Сократились сроки: сейчас они составляют до 10 дней с момента подачи заявления на государственный кадастровый учет и регистрацию прав, до 12 дней – если заявление было подано через МФЦ, – указывает она. – Однако остаются моменты, которые вызывают сложности. Это межведомственное взаимодействие. В процессе принятия решения о кадастровом учете и/или регистрации права на недвижимость государственный регистратор в электронном виде направляет межведомственные запросы для подтверждения или получения информации, считаю, что срок обработки таких запросов должен составлять один рабочий день. Это минимизирует приостановления государственного кадастрового учета и регистрации права. Также хочется отметить, что законодательство едино на всей территории Российской Федерации, кадастровый учет и/или регистрация права на недвижимость ведется в Единой информационной системе. В связи с этим многие проблемные ситуации можно минимизировать, если документы, поданные в электронном виде, будут обрабатываться централизованно. Это исключит коррупционный фактор, нарушение сроков предоставления услуг и разную правоприменительную практику при принятии решений государственным регистратором. Ну а в части нового функционала на ЕЦП ГД – он упростит процедуру постановки на кадастровый учет и регистрацию права объектов недвижимости при строительстве и реконструкции, а также сделает оперативным информирование застройщиков».
Виктория Григорьева, впрочем, убеждена, что застройщики нуждаются, в первую очередь, не в законодательных изменениях, касающихся регистрации прав и кадастрового учета. Намного важнее стремление к упрощению и удобству имеющихся ресурсов, модернизации ИТ- продуктов, запрет на дополнительные комиссии банков и т.д. Но, как минимум, стоит увязать законодательство в сфере градостроительной деятельности, кадастрового учета и технической инвентаризации, полагает Елена Кораблина. Например, сейчас в проектной документации площадь объекта нужно считать по СП, при кадастровом учете – по приказу Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393, а если на объект потом еще и выходит БТИ, то эти специалисты считают площадь уже по инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. «А еще постоянная путаница с балконами и лоджиями: в жилых зданиях они не включаются в площадь помещения, но включаются с понижающими коэффициентами в площадь по ДДУ; в нежилых зданиях – в общую площадь помещения без понижающих коэффициентов, - добавляет она. - Сейчас с этим не то, что обыватель или представитель застройщика, а инженеры-проектировщики и эксперты путаются (а некоторые и не разбираются). Ну и главное: работа кадастрового инженера и проверка технического плана – это ведь последняя инстанция перед вводом объекта в эксплуатацию. Нам приходится изучать и учитывать требования СП по проектированию и строительству с тем, чтобы можно было задолго до подачи документов на ввод в эксплуатацию обратить внимание застройщика на проблемы в исходной документации для корректировки».
Евгений Иванов
