Цифровизация остаётся одним из приоритетных направлений для российских законодателей. Эксперты ведущих практик поделились со «СтроимПросто» самыми интересными и влияющими на строительную отрасль, коммерческую, жилую недвижимость и смежные рынки «цифровыми» законопроектами и другими документами, которые были приняты в последние шесть месяцев, и прогнозами на следующие полгода.
Процессы активной цифровизации в строительной и эксплуатационной сферах на законодательном уровне идут уже несколько лет, констатирует Елена Чернова, старший директор, руководитель отдела управления недвижимостью Lynks Property Management. Рекомендации, принятые в 2020 году и ориентированные на период до 2030 года по указу Президента Российской Федерации В. Путина от 21 июля 2020 года № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации», включают в себя цифровую трансформацию, являющуюся одной из основных национальных задач.
Однако в итоге Максим Попов, советник, ALUMNI Partners, называет цифровизацию, «скорее, вопросом правоприменения, нежели правотворчества». «Да, основным нормативным драйвером здесь действительно выступает Указ Президента РФ от 21 июля 2020 г. №474, провозгласивший цифровую трансформацию одной из национальных целей развития страны на период до 2030 года, - соглашается он. - К целевым показателям, относятся, в частности, достижение "цифровой зрелости" ключевых отраслей экономики и социальной сферы, увеличение доли массовых социально значимых услуг, доступных в электронном виде, рост доли домохозяйств, которым обеспечена возможность широкополосного доступа к информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Соответственно, все усилия государственных органов направлены именно на достижение "цифровой зрелости"».
Принимая сегодня те или иные нормативные правовые акты, законодатель ведёт застройщика по пути максимально активного использования цифровых систем, резюмирует Ксения Ульянова, советник Land Law Firm. «Использование цифровых систем направлено на оптимизацию сроков, увеличение производительности, минимизацию ошибок и обеспечение доступности и прозрачности информации об объектах недвижимости», - подчёркивает эксперт. - Например, далеко не новым и уже широко используемым решением является ГИСОГД (государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности). Она постоянно совершенствуется, наполняется новыми возможностями и информацией».
Кроме того, с 1 января 2024 года действует норма, обязывающая размещать все документы, разработанные в процессе реализации комплексного развития территории в региональных ГИСОГД (ФЗ от 25.12.2023 N 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Указанное нововведение направлено на прозрачность и доступность информации при осуществлении КРТ.
Юрий Аксенов одним из значимых событий в сфере цифровизации строительной отрасли второй половины 2023 года называет внедрение Единой государственной информационной системы (ЕИС) обеспечения градостроительной деятельности «Стройкомплекс.РФ» в соответствии с федеральным законом №541-ФЗ от 19.12.2022 и постановлением Правительства РФ №1180 от 21.07.2023. ЕИС содержит информацию, документы и материалы о развитии территорий, об их застройке, о существующих и планируемых к размещению объектах капитального строительства и иные сведения, необходимые для градостроительной деятельности.
В состав входят реестр документов и сведений, необходимых застройщику и техзаказчику при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства, реестр требований в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса, а также классификатор строительной информации; содержатся данные о выданных разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию, о технических планах объектов капитального строительства.
ЕИС интегрируется с Единым государственным реестром недвижимости, единой информационной системой жилищного строительства, а также всеми региональными системами обеспечения градостроительной деятельности.
Ожидается, что полноценное функционирование ЕИС с учетом регионов будет доступно уже в 2024 году.
«В конце августа 2023 года на портале Госуслуг появилась возможность зарегистрировать право собственности на недвижимость, - добавляет Ольга Благовещенская, юрист по оформлению недвижимости и земельных правоотношений, основатель и генеральный директор «МФЦУ» Ольги Благовещенской». - На Госуслугах можно зарегистрировать право собственности только на ту на недвижимость, на которую есть данные в Едином государственном реестра недвижимости. Чтобы защитить имущество от мошеннических сделок, на Госуслугах можно наложить запрет на любые действия с недвижимостью без личного участия – внести специальную отметку в ЕГРН о том, что сделки с имуществом могут проводиться только в присутствии собственника. Я являюсь автором этой инициативы, так как в июне 2019 года подняла вопрос многочисленных случаев подделки ЭЦП и хищений на рынке недвижимости, направив соответствующее письмо на имя председателя правительства Дмитрия Медведева. В результате был принят закон, защищающий права владельцев недвижимости и ужесточающий требования к электронной подписи. Чтобы помешать мошенникам незаконным путем провести сделку с недвижимостью без владельца, например по поддельной доверенности, раньше нужно было писать заявление в МФЦ или заполнять специальную форму в Росреестре. Теперь же, повторюсь, это можно сделать на Госуслугах — запретить все регистрационные действия с квартирой или домом, если владелец не присутствует на сделке».
Ещё в 2019 году в ГрК РФ был введен термин «информационная модель», означающий совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, формируемых в электронном виде на всех этапах строительного цикла от выполнения инженерных изысканий до эксплуатации и сноса объекта капитального строительства, напоминает Ксения Ульянова.
Именно закрепление термина на федеральном уровне стало стартом для внедрения технологии информационного моделирования (ТИМ), включающей процессы создания, изменения и последующего использования виртуальной копии здания.
Законодатель планирует постепенный перевод застройщика на повсеместное использование цифровых моделей в строительстве. Пока использование ТИМ обязательно только при работе в рамках госконтракта. Но соответствии с Постановлением Правительства РФ №2357 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ №331», участники рынка должны перейти на цифровые модели уже с 1 июля 2024 в сфере долевого строительства, а с 1 января 2025 – в сфере малоэтажного жилого строительства.Главными целями глобализации использования ТИМ является значительное сокращение сроков строительства и минимизация ошибок в рабочей документации, перечисляет г-жа Ульянова.
Уже сегодня в России каждый пятый девелопер использует в своей работе ТИМ. Остальные, по её словам, продолжают активный переход к решению: обучают персонал, выстраивают бизнес-процессы. «На сегодняшний момент 71 регион выработал необходимую правовую базу для работы с исполнительной документацией, что позволяет перейти к полноценному обмену цифровой документацией в строительстве, - резюмирует эксперт. - Кроме того, 15 регионов примут соответствующие документы до конца первого полугодия 2024 года».
«Сейчас в целом наблюдается рост числа информационных моделей, и этот тренд будет только усиливаться, - размышляет Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK. - Если они будут собраны по противоречащим документам, могут начаться трудности во взаимодействии заказчиков, проектировщиков и строителей. Закон позволяет управлять данными ИМ без лишних сложностей и обеспечить плавный переход на ИМ строителей. Ситуацию усложняет то, что в 2022 году с российского рынка ушли несколько крупных поставщиков специализированного программного обеспечения по информационному моделированию, в результате чего более 70% проектов были заключены без применения BIM. Сейчас представителям рынкам предстоит перестройка процессов и притирка к новым требованиям. Как обычно, масштаб и болезненность изменений будут зависеть от практики применения новых требований по BIM и качества нормативной базы».
Совместное Распоряжение Департамента информационных технологий и Комитета по архитектуре и строительству г. Москвы №64–16-192/23/769 от 19.04.2023 (с последующими изменениями), которое устанавливает технические требования к трехмерным моделям объектов, размещаемым в электронной форме в информационных системах города Москвы, – то самое будущее, о котором так долго говорили, убеждена Елена Чернова.
«Теперь требования к созданию «цифровых двойников» объектов стали стандартизированными и обязательными, - поясняет она. – Они, безусловно, внесут изменения в отрасль. Однако оценить конкретное влияние на практике еще рано. Главное, чтобы проекты не только формально реализовывались, но и находили реальное применение, включая долгосрочную эксплуатацию. На данный момент такие случаи в отрасли в основном остаются исключением, а тема в целом имеет «хайповый» характер».
Уже с января 2024 года планировался полный переход юридических лиц на электронный документооборот с органом регистрации, напоминает Ксения Ульянова. Соответствующий проект был разработан Росреестром в 2023 году (ID 131987), но в настоящий момент он находится на рассмотрении. Важным новшеством является обязанность застройщика представлять в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на помещения и машино-места, расположенные в многоквартирных домах. По мнению Росреестра, нововведения направлены на исключение необоснованных приостановок, упрощение процедуры учетно-регистрационных действий и повышение уровня удобства конечного потребителя услуг.
С 1 января 2024 г. заработала и Национальная система пространственных данных (НСПД) - портал пространственных данных, призванный объединить геоинформационные и иные ресурсы из различных источников и уровней публичной власти в один, более удобный для застройщика и обычного правообладателя недвижимости, указывает Максим Попов. В частности, НСПД предлагает такой сервис как «Градостроительная проработка онлайн», позволяющий, как заявляется, проверить земельный участок или территорию на наличие ограничений. «Впрочем, пока этот сервис можно назвать лишь новой программной оболочкой хорошо всем известной публичной кадастровой карты, - считает г-н Попов. - До реального наполнения НСПД градостроительной информацией всех уровней еще далеко. В целом же в сфере рынка недвижимости цифровизация, повторюсь, проявляется в большей степени в росте числа разного рода электронных помощников. Так, например, ускорению кадастрового учета и регистрации недвижимости способствует цифровой помощник «ЕВА», внедренный в технологические процессы МФЦ, Росреестра и Роскадастра». «И вот ещё что: государство поддерживает сейчас строительство многоквартирных домов; крупным игрокам рынка под силу реализация проектов ИЖС, но, как мы увидели за последний год, им это неинтересно, потому что на той же земле, имея административный ресурс, можно сделать многоквартирники и получить большую прибыль, - добавляет Ольга Благовещенская. - Но сектор ИЖС менее рентабелен, ему сложно выжить без государственной поддержки. Небольшому застройщику (а именно такие в основном и представляют этот сектор) сложно с чистого поля сделать проект, построить дороги, не говоря уже просто о переводе земли из сельхозназначения. Существует большой административный барьер, отсутствует прозрачность. На мой взгляд, цифровизация очень помогла бы упростить оформление документов под строительство городов-поселков нового типа, предназначенных для комфортного круглогодичного проживания семей. Это необходимая и требующая незамедлительного решения задача, чтобы модель таких городов стала масштабируемой по всей стране».
Создание цифрового инструмента для упрощения оформления объектов ИЖС под строительство очень помогло бы девелоперу, планирующему построить такой объект, убеждена г-жа Благовещенская: тогда достаточно было бы просто подать соответствующий пакет документов в электронном виде, через специальный портал, например, и беспрепятственно получить зеленый свет для начала строительных работ.
Государство рассматривает цифровизацию как один из ключевых инструментов развития строительной отрасли, поэтому на 2024 год стоит задача качественного улучшения функционирования внедренных систем, совершенствования работы с информацией, как небольших застройщиков, так и крупных девелоперов, перечисляет Лариса Науменко. Помимо этого, стоит задача по доработке нормативно-правовой базы, а также настройка всех элементов цифровой вертикали строительной отрасли, импортозамещения и переход на отечественное программное обеспечение.
Одной из актуальных проблем в итоге остается актуализация действующих сводов правил СП 333 «Информационное моделирование в строительстве. Правила формирования информационной модели объекта на различных стадиях жизненного цикла» и СП 328 «Информационное моделирование. Правила описания компонентов информационных моделей». Все эти правила не отражают реалий и требуют существенной переработки, добавляет г-жа Науменко. «Вопрос о будущем влиянии цифровизации на российское строительство остается открытым, - размышляет Елена Чернова. - Ключевым моментом станет эффективное внедрение норм в реальную жизнь, а не только на бумаге. Несмотря на многолетние обсуждения, процесс все еще находится на начальной стадии. Отдельно хочу обратить внимание на активное использование искусственного интеллекта и GPT-чатов в различных сегментах строительства. Это затрагивает мониторинг объектов, оптимизацию процессов, автоматизацию и прогнозирование рисков. Несмотря на отсутствие регулирования на законодательном уровне, эти процессы уже сейчас поднимают строительство на новый, инновационный уровень, позволяя сокращать затраты и сроки строительства».
Уже в течение 2024 года в России появятся стандарты и центр обезличивания данных для обучения ИИ. «Обезличивать данные будет государство, что закрепится соответствующим федеральным законом, - делится Ирек Аллаяров. - Суть данного центра будет заключаться в обезличивании персональных данных, чтобы их можно было использовать в дальнейшем, в том числе при обучении ИИ-моделей. С учетом развития технологий BIM, цифровых платформ и реестров недвижимости, можно ожидать, что параллельно будет развиваться и регулирование работы с данными об объектах недвижимости, как это происходит сейчас с персональными и биометрическими данными. Если все будет реализовано как задумано, данный кодекс станет ключевым документом, охватывающим разнообразные аспекты цифровой сферы - от персональных данных граждан до прав и обязанностей участников цифровых правовых отношений. Принятие «Цифрового кодекса» станет основой для пересмотра существующих законов, таких, как закон «О связи», а также для разработки новых, например, в области искусственного интеллекта. В целом, отрасли сейчас требуются не столько новые законопроекты, сколько более высокий уровень вовлечения всех участников рынка в уже протекающие процессы и изменения, создание единого нормативного поля цифрового пространства. Однозначно должно проводиться больше подготовительной и разъяснительной работы по всем новым вводимым нормам и требованиям, активнее использоваться пилотные режимы при запуске новых цифровых инструментов и платформ».
Евгений Иванов
