О том, каких законодательных изменений ждут девелоперы от регулятора отрасли, и почему они давно назрели — эксклюзивно для портала СтроимПросто рассказал Алексей Козлов, вице-президент федеральной строительной компании DOGMA.
Итак, что именно я предложил бы в наступившем году законодателям?
Во-первых, отмену засекречивания сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, каковое категорически опровергает принцип открытости реестра и саму его идею. Вся девелоперская деятельность превращается в забег по минному полю. О такой инициативе вопиет весь рынок. Законодатель глух к их просьбам.
Во-вторых, необходимо отменить безусловный запрет на передачу прав и обязанностей по договорам комплексного развития территорий. Запрет выглядит необоснованным и существенного затрудняет вопрос построения договорных конструкций в строительстве, в частности, привлечение в такие проекты соинвесторов. Представляется, что законодательная цель гарантий публичного субъекта в правоотношениях ДКРТ достигается иными существующими средствами – повышенными требованиями к участнику ДКРТ, возможностью предоставления им финансовых гарантий выполнения требований. О таковых законодательных инициативах нам ничего не известно, хотя проблема актуальна.
В-третьих, я бы рассмотрел вариант внесения правок в Земельный кодекс и корреспондирующих им правок в Гражданский кодекс, вводящих известную более развитым правопорядкам модель права застройки, как более соответствующей правоотношениям в строительстве, нежели чем аренда. Обсуждается только ведущими правоведами, концепция развития законодательства такой реформы не предполагает.
Одна из самых серьезных, масштабных задач — в комплексной реформе нуждается Градостроительное и Земельное право в части окончательного выбора модели территориального планирования: категорирование земли (советская модель) или функционального зонирование (американский подход). Текущее правовое регулирование исходит из неудачного, как показывает практика, сплава двух этих понятий с перевесом в пользу второго.
Отсюда избыточная иерархия документов территориального планирования, затрудняющая проектирование и получение разрешительной документации. Государством признается превосходство второй, что следует из специальных законов об особенностях градостроительной деятельности (на федеральных территориях (Сириус), территориях опережающего развития, Центрах научно-технической инновационной деятельности, свободном порту Владивосток и проч.), однако не хватает решимости сделать окончательный выбор, сделав регулирование последовательным и прозрачным.
Уже несколько лет рынок ждет правки в закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», которым будет отменено требование о запрете так называемых «матрешек» — то есть ситуации, когда юрлицо, состоящее из единственного участника, не может быть единственным участником в другом лице. Норма является чистейшим анахронизмом и существенно затрудняет оборот, прежде всего, в сделках слияния и приобретения. Соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Федеральном собрании уже больше трех лет и никак не может быть принят, несмотря на мнение экспертов, в частности РСПП.
И наконец, давно назрело упрощение процедуры декларирования объектов долевого участия в строительстве за счет автоматической привязки декларируемых сведений из иных реестров и государственных баз данных в декларацию. Вопрос не в изменении нормативного регулирования, а в скорости и качестве автоматизации межведомственного информационного обмена.
