В России продолжается рост себестоимости строительства. Дорожает большинство стройматериалов, комплектующих, фурнитура и программные решения. В сегменте сохраняется и самый высокий с 1991 года дефицит кадров, ещё более усилившийся в августе на фоне подешевевшего рубля и оттока иностранной рабочей силы.
По данным Росстата, уже в июле стройматериалы в среднем подорожали на 0,8% по сравнению с июнем. Металлочерепица выросла за месяц в цене на 4,8%, цемент – на 3,3%, гипсокартон – на 1,9%, а доски – на 1,3%. Сухие строительные смеси же с января по июнь 2023 года с подорожали на 11,5%, а к декабрю цены на них вырастут ещё, как минимум, на 10 %. Тарированный цемент в июне подорожал на 5,9%, древесностружечные, ориентированно-стружечные плиты – на 3,9%, обрезные доски – на 2,5%, металлочерепица – на 1,8%, гипсокартон – на 1%. И хотя, по оценкам Минстроя РФ, в строительной отрасли уже используется не менее 95% отечественных материалов и продолжается активное импортозамещение, а значит, «сильных перекосов» в стоимости квадратного метра не будет, себестоимость строительства продолжит расти.
Дорогое удовольствие
Последние два года себестоимость строительства остаётся фактором постоянного давления на цены во всех сегментах недвижимости, констатирует Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы. После резкого роста спроса 2020-2021 гг., а далее – роста стоимости самой недвижимости, предполагалась возможность коррекции цен и их некоторое снижение на первичном рынке, поясняет он. Но в силу того, что себестоимость постоянно растет, возможности по снижению практически исчерпались, добавляет он. В итоге цены, закрепившиеся в 2022 году, остаются стабильными, и это – несмотря на то, что платежеспособный спрос постоянно сокращается. «Жилая недвижимость в ее доступных для населения сегментах наиболее чувствительна к росту себестоимости, в отличие от коммерческой недвижимости, где и маржа проекта выше, и сам бизнес приспосабливается как к инфляции, так и к остальным финансовым факторам, – резюмирует г-н Преображенский. – Поскольку, будучи полноправным участником всех экономических процессов, свою экономику также настраивает в соответствии с ценовыми изменениями».
В первую очередь, недавний и продолжающийся рост курса валют скажется на всей номенклатуре импорта, подчёркивает Никита Рябинин, глава люксембургского офиса KRK Group. На строительную отрасль в целом, по его словам, пока он будет влиять в меньшей степени, но и там продолжит расти себестоимость, просто с чуть меньшим коэффициентом, и не так быстро как, например, в ритейле. Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского», оценивает рост цен в среднем на 20% по смете, и до 300% – на отдельные позиции. «Почему так происходит? – размышляет г-н Лазовский. – Ну, с импортными товарами, как уже говорилось выше, всё просто — курс рубля ослабляется к доллару и юаню — поставки стоят дороже. Это касается крепежа, фурнитуры, отделочных материалов, лаков, красок и прочих позиций. Даже с учетом того, что есть параллельный импорт и поставки товаров напрямую от производителей из Китая и Кореи, дорожают они все равно, ведь, снова же, рубль падает. Тут в среднем цены выросли на 100% в зависимости от типа материала».
Есть и позиции, которые пока вообще невозможно заменить отечественными товарами, напоминает эксперт. Это вся условно дорогая инженерия (котлы, генераторы, электрика и прочее) для премиальных объектов — класса «бизнес +» и выше. Здесь, по его мнению, обойтись отечественными коммуникациями априори нельзя — «клиент требует», и в итоге подобные лоты ввозятся штучно, и подорожали за последний год в 2–2,5 раза.
Сложнее всего приходится сегментам, где трудно подобрать альтернативу товарам и решениям иностранного производства, поддерживает Ирина Доброхотова. «В жилых проектах комфорт-класса девелоперы достаточно быстро переориентировались на внутреннее производство, да и в большинстве из них доля иностранной продукции была невысокой, — соглашается она с другими собеседниками СтроимПросто. — Но вот для проектов бизнес и элит-класса подобрать отечественные альтернативы или перенастроить логистические потоки на дружественные страны было сложнее и существенно дороже. Пришлось спешно изучать рынки, на которые раньше многие компании только заглядывали иногда, но результат оказался вполне рабочим». «Уже пандемия научила нас быстро реагировать на изменения, искать новые решения, создавать собственные продукты, выходить из любых затруднительных ситуаций, — делится Максим Самсонов, заместитель первого вице-президента группы компаний «Ташир». – Сейчас мы активно пользуемся тем опытом. Изменения, в первую очередь, коснулись поставщиков материалов и оборудования. Для всех очевидны, например, проблемы с поставками лифтов, охлаждающих элементов вентиляции. Но есть же еще оборудование и программное обеспечение, используемое архитекторами, дизайнерами, офисными сотрудниками. Его приобретение стало дороже и сложнее в доставке. Момент не критичный, но это тоже нужно иметь это в виду».
По данным IBC Real Estate, цена квадратного метра, например, в складской недвижимости показала увеличение на 2,4% уже в июне: 47 050 руб. – в июне 2023 г. против 45 950 руб. в октябре 2022 г. В компании уточняют, что динамика обусловлена не только удорожанием отдельных стройматериалов (+1,2% за полгода), но ростом цен на строительные работы (+4,3% за полгода), что вызвано нехваткой рабочей силы и исторически низким уровнем безработицы (по данным Росстата – с 1991 года). В итоге после минимальных значений октября 2022 года, стоимость строительства складских объектов снова взяла курс на положительную динамику, однако рекордного значения конца 2021 - начала 2022 (51 тыс. руб./кв. м) пока не достигла.
Наиболее быстрый рост в последние полгода наблюдался там, где ценообразование зависит от объемов добычи металлических руд. Это стальные металлоконструкции (колонны) – за полгода рост составил 38%, арматура и электрические кабели (+56% и +54% за полгода соответственно).
Впрочем, на отдельные товары цена всё-таки снизилась: монолитные плиты пола (-19%), устройство обеспыленного пола по готовой монолитной плите пола (-11%), песок карьерный (-14%), ПВХ мембраны (-11%).
В итоге при растущей себестоимости строительства строить даже склады, вакансия в которых близка к нулю, решаются сейчас очень немногие игроки. Влияние себестоимости строительства на ставки аренды значительно возрастает, а любые колебания цен на отдельные компоненты сказываются на ставках.
Части и целое
Самая большая проблема — запасные части для уже имеющегося оборудования из «недружественных» стран, считает Максим Лазовский. Здесь, по его словам, цены выросли на 300%, ждать приходится до двух месяцев, да и специалистов по обслуживанию почти не осталось. «Фирмы-производители ушли с рынка вместе с авторизированными сервисами поддержки и ремонта, — поясняет он. — Поэтому в некоторых ЖК бизнес-класса грузовой лифт может ремонтироваться по два месяца просто по причине ожидания запасных частей. Да, отечественные товары дорожают в меньшей степени, особенно «общестрой» — древесина, металл. Плюс государство делает очень своевременные и правильные шаги, упрощая процедуру стандартизации объектов для банка, а главное — работая над адресной помощью застройщикам. Пример — возврат по домокомплектам в деревянном домостроении».
Однако многое еще предстоит — большинство отечественных материалов все равно до сих пор в составе имеет до 30% импортных компонентов, что негативно влияет на цену. Здесь игрокам предстоит наращивать собственное производство, равно как и в вопросах цифровизации отрасли.
По данным Минцифры, в IT-отрасли России сегодня заняты 740 тысяч человек, и, несмотря на прошлогодний кадровый рост в 13 %, в отрасли всё ещё сохраняется дефицит на уровне 500 тысяч специалистов. Нехватка кадров, очевидно, существенно тормозит IT-импортозамещение. В частности, по словам г-на Лазовского, строительной отрасли остро не хватает «суперсервиса», где были бы консолидированы стандарты и нормы строительства ИЖС. Пока работа по стандартизации проектов загородного сегмента лишь на начальном уровне обсуждения, но такие «базы знаний» необходимы, и не только в ИЖС.
Учитывая, что рост себестоимости строительства будет продолжаться и далее — пока не наступит стабилизация рубля и не изменится курс ЦБ РФ по повышению учетной ставки, необходимо системно подходить к политике импортозамещения, но не с позиций «параллельного импорта», а с целью развития внутреннего производственного потенциала.
«Массово параллельный импорт в строительной отрасли вообще не столь необходим, поскольку санкционные ограничения вводились на ограниченный перечень продукции, — уверен Владислав Преображенский. — К тому же имеется достаточное количество аналогов. И массовое жилье может обходиться в основном без импортных составляющих. Сложности — с поставками импортной строительной техники и комплектующих, но и они решаемы. Среди других проблемных направлений для импортозамещения – отечественное IT, которое, если и сможет показать успехи в импортозамещении, то это точно будет не быстро».
По данным Авито, в мае-июне 2023-го средняя стоимость стройматериалов в отдельных категориях даже снизилась. Так, заметнее всего подешевели пиломатериалы (на 34% при росте продаж в 11%), лестницы и комплектующие к ним (-29% при увеличении спроса в четыре раза) и материалы для строительства стен (-28% при росте продаж в 86%). В топ-5 также входят кровля и водостоки (средняя стоимость упала на 22% при стабильном спросе) и материалы для отделки (-16% к цене и +18% к продажам).
При этом, продажи стройматериалов на Авито в Москве за год повысились на четверть. Один из драйверов роста — развитие DBS (Delivery by Seller), то есть доставки силами продавца. Эта опция удобна как раз в случае специфичных товаров, какими являются стройматериалы: продавец и покупатель могут договориться об удобных обеим сторонам форматах доставки, используя при этом безопасный канал коммуникаций - встроенный чат Авито. Оплата также безопасно проходит через Авито.
Отдел кадров
Одной из причин роста себестоимости строительства остаётся кадровый голод. В стране – рекордно низкая за последние тридцать два года безработица, а неофициальный рост зарплат для отдельных специальностей в строительном сегменте за последние двенадцать месяцев превысил 70 %.
По оценкам Авито Работы, на начало августа число предложений в отрасли выросло в 2,4 раза в сравнении с тем же периодом прошлого года, а средние предлагаемые заработные платы — на 27%, достигнув 66 223 рублей в месяц.
Наиболее востребованными стали монтажники и штукатуры — прирост количества вакансий в 3,1 раза, за ними идут сварщики и отделочники — в 2,8 раза, а затем бригадиры — 2,7 раза. Дефицитными специалистами остаются крановщики и маляры, спрос на них вырос в 2,5 раза. Значительное увеличение количества вакансий зафиксировано также для столяров (в 2,2 раза) и инженеров (в 2,1 раза).
В Московской области специалисты в строительстве претендуют в среднем на 89 080 рублей в месяц, в то время как в остальных регионах сумма находится в диапазоне 65 000-75 000 рублей. Например, в Краснодаре средняя предлагаемая зарплата составляет 62 587 рублей в месяц. Среди наиболее востребованных профессий самый высокий оклад предлагают бригадирам — 93 246 рублей и крановщикам — 83 729 рублей, что на 30% больше, чем в августе прошлого года. Это – усредненные показатели, в реальности они могут достигать гораздо больших значений, добавляют в компании. Так, в Москве опытный бригадир может получать до 350 000 рублей в месяц. Прирост, как числа предложений, так и размера средних заработков эксперты по кадрам объясняют высокой степенью ответственности этих специалистов и запуском многочисленных строительных проектов. Строители в последнее время стали наиболее востребованными в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге: эти города уже несколько лет возглавляют рейтинги по строительству и вводу новых объектов. «Девяностые больно ударили по престижу специальности строителя, в итоге имеем кадровый дефицит», — говорит Максим Лазовский. — Комплексный подход к решению этих задач позволит и дальше наращивать темпы строительства и ввода жилья в эксплуатацию, а главное — повышать их качество, доступность».
Евгений Иванов
